月: 2017年4月

不動産で資産運用するなら不動産ローンも
検証すべし

各種ある資産運用の中でも、不動産投資には一般的に大きな資金がなければいけません。

例えば先祖からの土地があるので、その土地を有効に利用してアパート経営を始めたい。

しかし運用できる現金は土地を整地して宅地整備を行うだけで、とても建物を建てるだけの資金はない。

そうした場合は既存の資産の運用というよりは不動産ローンで借金も検討しなければなりません

資産運用における不動産ローン

不動産で資産運用を考えた場合に受けられる融資が不動産投資ローンです。

同じ建物を建てるためのローンでも個人が家を建てるためにお金を借りる住宅ローンとは色々な点で違いがあります。

先ずは住宅ローンと不動産ローンの違いをハッキリと認識しておきましょう。

【貸付目的】
・住:個人の住宅建築費用
・不:アパート投資などの事業目的

【貸付審査】
・住:個人の年収が安定していれば比較的ゆるい
・不:事業の採算性を重視し、不測の事態なども想定して審査が厳しい

【金利設定】
・住:低めの設定
・不:金融機関によりバラツキが大きいが全体的に高めの設定

*住=住宅ローン  不=不動産ローン

以上のように投資目的のローンはその後のリスクも考慮して審査も厳しく、金利も高めになっています。

借り入れを検討する場合はこの辺の検証も大切です。

不動産ローンのメリット・デメリット

借り入れる前にきちんとメリットとデメリットも検証しておかなければいけません。

【メリット】
・自己資金が少なくても審査に通ればアパート投資などの資産運用が開始できる。

【デメリット】
・事業計画に不安があると審査が厳しい
・個人の住宅ローンに比べて金利が割高
・空室などの事業収益が減ると返済が厳しくなる

やはり家賃収入などの利益が減った時の不測の事態に備えて、ある程度の運転資金は確保しておく必要がありそうです。

減価償却も検証しておく

土地に比べ建物は年月が経てば資産価値が下がります。

これを減価償却といい、当然入居率をアップさせるには定期的な補修や改装、場合によっては建て替えといったことも検討しなければいけません。

これらも踏まえ、投資とローン返済額及び減価償却費などをトータルに考えて資産運用結果を検証します。
その結果投資に見合った利益が得られる家賃を設定するか、何らかの付加価値を付けて値上げをするなどの対策も検討しなければなりません。

もしくは金利面などで少しでも有利な金融機関とローン契約を結ぶ必要があります。

資産運用ではリスクやデメリットの検証なしに
成功なし

資産運用を行う上で成果や利益といった結果の検証はとても重要です。

どのくらいの成果があったかで、次回への投資につぎ込める金額も変わってくるはずです。

また成功したプロセスをもう一度辿るということはとても有効な手段です。

しかし資産運用には必ずリスクも存在し、時には大きな損失を出したりデメリットも当然有るので、こういったマイナス面の検証もとても大事です。

資産運用にリスクは付き物

これは資産運用だけに限ったことではありませんが、物事には必ずメリットデメリットがあり、当然投資には必ず何かしらのリスクが付きまといます

一般的にリターンの少ない投資ほどリスクも小さいと言われていますが、例えば銀行預金などは預けたお金の元本は保証されていますが、利息は極わずかで、その僅かな利息でさえも引き下げられるリスクを孕んでいます。

また上手に運用すれば大きな差益の見込める株式投資であっても、国内情勢だけでなく海外でのテロやクーデターといった突発要因に左右されて、思わぬ株価の下落に見舞われることも考えられます。

これらはいくら事前に検証して購入した株式であっても予測の範囲を超える外的要因を受ける場合もあります。

リスクやデメリットを常に意識する

人はどちらかと言うと、失敗をすれば反省をしますが、成功をしていれば良い面しか目に入らなくなるものです。

しかし成功しているときにこそ、リスクやデメリットについて検証しておくべきです。

まさに『転ばぬ先の杖』です。

どんな投資であっても成果が出ればよくても悪くても必ず資産運用結果を検証します。

その時想定内のリスクであったのか、予想していなかった何かの要因で期待値を下回ったのかを検証しなければいけません。
想定内であれば、今後もそのまま受け入れられるのか、少しでもデメリットを減らす改善ができないものかを検討しなければなりません。

更に大きな改善が必要なのが想定外のリスクです。

例えばアパート経営で順調に入居者を確保できていたのに、直ぐ近くにモダンでおしゃれなアパートが建設されれば、そちらに顧客を奪われることもありえます。

こうした事態に備えて改装費などの運営資金を確保しておくなどの対策も必要です。

防げないリスクは分散する

とは言え、資産運用には自分ではどうしようもないリスクやデメリットは必ずあります。

そうしたリスクをただ単に受け入れるのではなく、資産の運用先を幾つかに分けてリスクを分散させて置くことも大切です。

出来ればリスクやデメリットの大小のバランスにも注意を払いたいものです。