カテゴリー: 不動産投資

資産運用で不動産投資のメリット・デメリットを検証

先行き不透明な将来に備えて資産運用を検討されている人が増えています。

中には先祖から引き継いだ土地を有効活用して不動産投資による資産運用を検討中の人も多いはずです。

しかし必ずしも不動産投資には自分の土地を持っていないといけないわけではないです。

実際にどのような投資方法があり、それぞれにどんなメリットとデメリットがあるのか検証してみると良いでしょう。

不動産投資の種類

一口に不動産投資による資産運用といっても、様々な種類があるため、先ずは自分にとってどのような方法が最適かジャンル分けをして検証してみる必要があるでしょう。

【保有資産の活用】
既に自分で持っている土地を活用する場合であれば
・売却
・駐車場経営
・アパート経営
・ソーラーパネル設置
・果樹園などに転用

【新規購入】
・土地の転売
・アパート・マンション経営
・不動産投資信託

などが考えられます。

保有資産は売却してしまえば手元に一時金は入りますが、その後地価が上昇しても既に土地がないというリスクがありますが、固定資産税を払い続けなくても良いというメリットがあります。

このように各投資方法にはそれぞれメリット・デメリットがあるので検証が必要です。

サラリーマンであるならば

既存の土地を手元に残し、何らかの方法で収益を得続ける方法は最も現実的でメリットの大きい資産運用方法です。

しかしどの方法をとっても維持管理費が発生し、現在サラリーマンなどの仕事を持っている場合は、運用方法によっては退職も余儀なくされるというデメリットもあるので、不動産投資に踏み切る前に自分で選んだ運用先をシュミレーションで資産運用結果を検証します。

その結果、現在の仕事を辞めても十分な利益が得られるという検証結果が得られた場合には不動産投資に絞ることも選択肢のひとつです。

ただリスク分散の観点からも、しばらくは現職との併用がお勧めです。

新規購入の場合

不動産を新たに購入して資産運用する場合は新築か中古物件かで検証方法も変わってきます。

新築の場合は購入価格が高く、投資直後の利回りはあまり期待できないかもしれません。

しかしある程度長い期間改装や補修の費用がかからないというメリットが有り、更に日本で一番懸念される地震に対する最新の耐震構造を満たしているとメリットがあります。

中古物件の購入は新築物件の全く逆で、購入価格は抑えられてもその後の維持費や、仮に耐震基準を満たしていないような古い物件であれば、余計な出費が必要になるといったデメリットが考えられるので、物件購入時に検証が必要です。

不動産で資産運用するなら不動産ローンも
検証すべし

各種ある資産運用の中でも、不動産投資には一般的に大きな資金がなければいけません。

例えば先祖からの土地があるので、その土地を有効に利用してアパート経営を始めたい。

しかし運用できる現金は土地を整地して宅地整備を行うだけで、とても建物を建てるだけの資金はない。

そうした場合は既存の資産の運用というよりは不動産ローンで借金も検討しなければなりません

資産運用における不動産ローン

不動産で資産運用を考えた場合に受けられる融資が不動産投資ローンです。

同じ建物を建てるためのローンでも個人が家を建てるためにお金を借りる住宅ローンとは色々な点で違いがあります。

先ずは住宅ローンと不動産ローンの違いをハッキリと認識しておきましょう。

【貸付目的】
・住:個人の住宅建築費用
・不:アパート投資などの事業目的

【貸付審査】
・住:個人の年収が安定していれば比較的ゆるい
・不:事業の採算性を重視し、不測の事態なども想定して審査が厳しい

【金利設定】
・住:低めの設定
・不:金融機関によりバラツキが大きいが全体的に高めの設定

*住=住宅ローン  不=不動産ローン

以上のように投資目的のローンはその後のリスクも考慮して審査も厳しく、金利も高めになっています。

借り入れを検討する場合はこの辺の検証も大切です。

不動産ローンのメリット・デメリット

借り入れる前にきちんとメリットとデメリットも検証しておかなければいけません。

【メリット】
・自己資金が少なくても審査に通ればアパート投資などの資産運用が開始できる。

【デメリット】
・事業計画に不安があると審査が厳しい
・個人の住宅ローンに比べて金利が割高
・空室などの事業収益が減ると返済が厳しくなる

やはり家賃収入などの利益が減った時の不測の事態に備えて、ある程度の運転資金は確保しておく必要がありそうです。

減価償却も検証しておく

土地に比べ建物は年月が経てば資産価値が下がります。

これを減価償却といい、当然入居率をアップさせるには定期的な補修や改装、場合によっては建て替えといったことも検討しなければいけません。

これらも踏まえ、投資とローン返済額及び減価償却費などをトータルに考えて資産運用結果を検証します。
その結果投資に見合った利益が得られる家賃を設定するか、何らかの付加価値を付けて値上げをするなどの対策も検討しなければなりません。

もしくは金利面などで少しでも有利な金融機関とローン契約を結ぶ必要があります。